В судебной практике встречается множество ситуаций, когда арендатор сталкивается с расторжением договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.
Иногда это случается, когда арендатор не выплачивает арендную плату вовремя, использует земельный участок не по назначению или существенно нарушает условия договора.
Если вы – арендатор и не согласны с аргументами арендодателя, более того, не заинтересованы в расторжении договора, следует обратить внимание на следующее:
- Прежде чем обращаться в суд для расторжения договора, следует предоставить доказательство досудебного урегулирования спора (это может быть уведомление, соглашение о расторжении, заявление, письмо). Если таких доказательств нет, это весомый повод для суда отказать в принятии такого заявления. То есть, если вам, как арендатору, от арендодателя не приходило письменное предупреждение о необходимости исполнения вами обязательства или о желании расторгнуть договор, об этом смело можно заявлять в суде.
- В любом случае, арендодателю необходимо будет доказать свои доводы.
Если одним из оснований расторжения договора является невнесение арендной платы более чем 2 раза в установленный срок, нужно иметь ввиду, если в Договоре прописано, что арендная плата выплачивается ежегодно, но по частям (более 2 раз), то под таким основанием для расторжения подразумевается невыплата и нарушение сроков два года подряд, а не два раза подряд в течение года.
Если поводом к расторжению договора стало использование земельного участка не по назначению, то тут обеим сторонам важно знать категорию земельного участка и вид его разрешенного использования, а также не было ли изменений в этой части. Если категория и/или вид разрешенного использования были изменены (особенно – по заявлению арендодателя), то в таком случае требуется согласие арендатора на такое изменение, а также внесение правок в существующий Договор аренды или подготовка нового.
Таким образом, если согласие арендатора никто не получал, а вид разрешенного использования (категория) был изменен – ссылайтесь на то, что вы не знали о таких изменениях. Вы использовали имущество в соответствии с условиями Договора.
Что касается существенного нарушения условий Договора, то здесь ситуация немного сложнее. В законодательстве четко не определено, что может являться существенным нарушением. Это может быть и несвоевременная выплата арендных платежей, и изменение имущества (даже в лучшую сторону) без воли собственника и т.д.
Чтобы доказать, что вы не нарушаете Договор, необходимо предоставить суду информацию о том, что ваше действие не «влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора» (ст. 450 ГК РФ), и что вы пользуетесь имуществом строго в соответствии с законом и условиями Договора.
Например, если у вас в Договоре земельный участок сельскохозяйственного назначения и он предоставляется для выращивания сельскохозяйственных культур, то необходимо предоставить информацию об этом: фотографии полей, заключения кадастровых инженеров, схема полей, накладные, подтверждающие использование земельного участка с целью посева или собирания урожая.
В итоге, делаем вывод, что, если вы не согласны с расторжением Договора, прочитайте исковое заявление оппонента, найдите там доводы, на основании которых он желает расторгнуть Договор, собирайте доказательства против этого и защищайте свои интересы в суде. Если суд примет ваши доводы как основополагающие для вынесения решения, то после победы можно будет взыскать судебные расходы с арендодателя.